Mietspiegel, Mietpreisbremse und Vergleichsmiete kurz erklärt
Vermieter, die ihre Immobilie erfolgreich vermieten möchten, sollten nicht nur bei der Wahl der richtigen Mieter sorgfältig vorgehen. Auch bei der Festlegung einer angemessenen Miete gibt es für Vermieter einiges zu beachten. Was sich hinter den Begriffen Mietspiegel, Mietpreisbremse und Vergleichsmiete verbirgt, erklären wir Ihnen hier.
Was ist der Mietspiegel?
Der Mietspiegel gibt Auskunft über das Mietpreisniveau einer Gemeinde oder eines Stadtteils. Dafür werden in der sogenannten Mietpreistabelle die durchschnittlichen Netto-Kaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche von Immobilien aufgelistet, die sich in Größe, Baujahr, Makro- und Mikrolage sowie Ausstattung gleichen. Eine Unterscheidung ist in den einfachen und qualifizierten Mietspiegel möglich:
- Der einfache Mietspiegel basiert auf keiner wissenschaftlichen Grundlage und ist rechtlich nicht bindend.
- Der qualifizierte Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Verfahren erstellt und muss bei Vermietungen zwingend beachtet werden.
Für Vermieter gilt der Mietspiegel als Orientierungshilfe zur Festlegung eines marktgerechten Mietpreises. Erstellt wird der Mietspiegel alle zwei Jahre von Städten und Gemeinden.
Was ist die Mietpreisbremse?
Um bei angespannten Wohnungsmärkten eine unkontrollierte Erhöhung der Mietpreise zu verhindern, wurde 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Ein Wohnungsmarkt gilt unter anderem als angespannt, wenn:
- die Steigerung der Mietpreise über dem Bundesdurchschnitt liegt.
- eine große Nachfrage bei einem geringen Immobilienangebot besteht.
- die Bevölkerung wächst und kein neuer Wohnraum geschaffen wird.
Die Mietpreisbremse legt nach § 556d BGB fest, dass bei Neuvermietungen eine maximale Mietpreiserhöhung von 10 % erfolgen darf. Dabei orientiert sich die Erhöhung der Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Bei Neuvermietungen sind Vermieter verpflichtet, sich vor der Festlegung eines Marktpreises darüber zu informieren, ob für Ihre Mietimmobilie die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt.
Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind:
- Neubauten, die erstmals vermietet werden
- Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung erstmals vermietet werden
- Bestandsimmobilien, deren Mieten bereits im vorigen Mietvertrag 10 % über der Vergleichsmiete lagen
- Temporäre Vermietungen
- Möblierte Wohnungen
Wichtig: Gültig ist die Mietpreisbremse nur bei Mietverträgen, die nach deren Inkrafttreten abgeschlossen wurden.
Was versteht man unter dem Begriff Vergleichsmiete?
Als Vergleichsmiete wird der ortsübliche Mietpreis bezeichnet, der für ähnliche Wohnungen in einer Gemeinde in den letzten vier Jahren erhoben wurde. Wohnungen sind vergleichbar, wenn sie sich in Größe, Ausstattung, Zustand und Lage ähneln.
- Bei Mieterhöhungen gilt die ortsübliche Vergleichsmiete als gesetzlich festgelegte Obergrenze.
- Bei einer Neuvermietung richtet sich der Mietpreis zwingend nach der Vergleichsmiete.
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